Ingatlanvásárlás előtt áll? Akkor a foglaló kifejezéssel biztosan találkozni fog. Sokan azonban csak akkor szembesülnek a valódi jelentőségével, amikor valami hiba csúszik a gépezetbe. Ebben a bejegyzésben tisztázzuk, miért ez az adásvételi szerződés legfontosabb biztosítéka, és hogyan kerülheti el a leggyakoribb csapdákat.
Mi is pontosan a foglaló?
A foglaló nem egyszerűen a vételár első részlete. Ez a pénzösszeg a szerződéskötési szándék megerősítését szolgálja. A jogszabály (Ptk.) világosan fogalmaz: ha a szerződés teljesül, a foglaló természetesen beleszámít a vételárba. Ha viszont a vétel meghiúsul, a foglaló sorsa attól függ, ki hibázott:
ha a vevő gondolja meg magát: elveszíti az átadott foglalót.
ha az eladó lép vissza: a kapott foglaló kétszeresét köteles visszafizetni a vevőnek.
ha egyik fél sem hibás (vagy mindketten azok): a foglaló visszajár a vevőnek.
Mennyi az annyi? Tényleg kötelező a 10%?
A köztudatban a 10%-os foglaló él, mint kőbe vésett szabály. Fontos tudni: nincs ilyen törvényi előírás. A mértékről a felek szabadon állapodhatnak meg. Lehet kevesebb vagy több is, de érdemes óvatosnak lenni. A túlzott mértékű foglalót a bíróság mérsékelheti, ám ha például az eladó kérésére emelték meg az összeget, később ő már nehezen hivatkozhat arra, hogy az túl sok volt.
Készpénz vagy utalás?
Régebben tartotta magát a nézet, hogy a foglaló csak készpénzben, az ügyvéd előtt asztalra tett pénzzel érvényes. Ez ma már nincs így. A banki átutalás teljesen elfogadott és biztonságos módja a teljesítésnek. A lényeg: a szerződésben feketén-fehéren szerepeljen, hogy az adott összeg „foglaló” jogcímen kerül kifizetésre, és az utalás ténye igazolható legyen.
A legnagyobb kockázat: mi van, ha nem jön össze a bankhitel?
Ez az a pont, ahol sokan pórul járnak. Ha a vevő azért nem tud fizetni, mert a bank elutasította a hitelkérelmét, az főszabály szerint az ő hibájának minősül – tehát elveszítheti a foglalót.
Ügyvédi tipp: ne hagyja a véletlenre! A szerződésbe javasolt belefoglalni egy olyan speciális kikötést: hogy amennyiben a szerződéskötés a hitelkérelem elutasítása miatt hiúsul meg azt a felek egyik félnek sem felróható oknak tekintik.
Összegezve: mire figyeljen?
Ne keverje az előleggel! Az előleg bármelyik fél visszalépése esetén „csak” visszajár, nincs büntető ereje. A foglalónak viszont súlyos anyagi következménye van.
Pontos megfogalmazás: csak az az összeg számít foglalónak, amit a szerződésben kifejezetten így neveznek meg.
Hitelkockázat kezelése: mindig legyen benne a szerződésben, mi történik elutasított hitel esetén.
Ingatlant vásárolna vagy adna el? Egy rosszul megfogalmazott mondat is milliókba kerülhet. Irodánk segít a biztonságos feltételek kialakításában, a foglaló átadásától a földhivatali bejegyzésig.
Kérdése van a foglalóval kapcsolatban? Keressen minket bizalommal egy konzultációra!
