A társasházak életében kevés olyan dokumentum van, amely annyira meghatározza a mindennapi működést, mint a Szervezeti és Működési Szabályzat (SZMSZ). Mégis gyakran találkozunk olyan társasházakkal, ahol az SZMSZ évek vagy akár évtizedek óta változatlan formában van hatályban, és már nem ad megfelelő választ a felmerülő problémákra.
Pedig egy jól elkészített és naprakész SZMSZ nem csupán a társasház működését teszi kiszámíthatóbbá, hanem jelentősen megkönnyítheti a közös képviselő munkáját, a közös költség behajtását és a tulajdonosok közötti viták rendezését is.
Az SZMSZ jelentősége
Sokan úgy tekintenek az SZMSZ-re, mint egy kötelező adminisztratív dokumentumra, amelynek megléte ugyan elengedhetetlen, tartalmát azonban a tulajdonosok jelentős része nem ismeri. A gyakorlat ugyanakkor azt mutatja, hogy a társasház működésének számos kulcskérdését éppen ebben a dokumentumban érdemes szabályozni.
Az SZMSZ a társasház autonóm szabályozásának legfontosabb eszköze, amely lehetőséget teremt arra, hogy a lakóközösség működésének és együttélésének kereteit a saját igényeihez igazítsa.
Nézzünk meg néhány olyan rendelkezést és gyakorlati kérdést, amelyet társasházi tapasztalataink alapján különösen fontosnak tartunk.
1. Jelzálogjog a közös költség hátralék biztosítására
A társasházakról szóló törvény lehetőséget biztosít arra, hogy a közgyűlés határozatával elrendelje annak a tulajdonostársnak az ingatlanára történő jelzálogjoggal való megterhelését, aki legalább három havi közös költségnek megfelelő hátralékot halmozott fel.
Ez az egyik leghatékonyabb eszköz a jelentős közös költség tartozások kezelésére, a gyakorlatban azonban meglepően ritkán alkalmazzák.
Fontos tudni, hogy a jelzálogjog bejegyzésének lehetőségét megfelelően szerepeltetni kell az SZMSZ-ben, amit be kell nyújtani az ingatlanügyi hatósághoz (földhivatalhoz). Ennek hiányában a rendelkezés harmadik személyekkel szemben nem válik hatályossá.
A tapasztalatok szerint már a jelzálogjog bejegyzésének lehetősége is jelentős fizetési hajlandóságot eredményezhet a hátralékos tulajdonosok részéről.
2. Kamerarendszer szabályozása: nem elegendő az egyszerű többség
Egyre több társasház dönt a közös területeket figyelő kamerarendszer kiépítéséről. A biztonsági szempontok mellett azonban a jogszabályi követelményekre is figyelemmel kell lenni.
A társasházi törvény alapján a közös tulajdonban álló épületrészek, helyiségek és területek megfigyelését szolgáló kamerarendszer létesítéséről és üzemeltetéséről a közgyűlés csak az összes tulajdoni hányad szerinti legalább kétharmados többséggel rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazatával dönthet.
Ez azt jelenti, hogy egy SZMSZ-módosítás vagy közgyűlési döntés előkészítése során különösen fontos ellenőrizni, hogy a szükséges szavazati arány valóban rendelkezésre áll-e, mert ennek hiányában a döntés később könnyen támadhatóvá válhat.
3. Miért érdemes szabályozni a tulajdonosok adatközlési kötelezettségét?
A közös képviselők egyik leggyakoribb problémája, hogy a tulajdonosok nem jelentik be időben a tulajdonosváltozást.
A gyakorlatban rendszeresen előfordul, hogy öröklés, ajándékozás vagy akár adásvétel után sem érkezik bejelentés a társasház felé. Ennek következtében a társasház nem rendelkezik a tényleges tulajdonos elérhetőségével, ami különösen a közös költség hátralékok kezelése során okoz jelentős nehézségeket.
Ilyenkor a szükséges adatok beszerzése többletidőt és többletköltséget jelent, amely végső soron a teljes közösséget terheli.
Éppen ezért célszerű az SZMSZ-ben egyértelműen meghatározni a tulajdonosok adatközlési kötelezettségét, valamint annak határidejét és módját.
4. A házirend: ahol a lakók igényei valóban megjelennek
Az SZMSZ része a házirend is, amely a lakók mindennapi együttélésének szabályait rögzíti.
Tapasztalataink szerint a tulajdonosok számára ez az a terület, ahol leginkább érzékelhetővé válik az SZMSZ jelentősége. Egy jól átgondolt házirend számos későbbi konfliktust előzhet meg.
Érdemes többek között szabályozni:
- az építési és felújítási munkák időkeretét;
- a zajjal járó háztartási gépek használatát;
- a közös területek tisztántartásának szabályait;
- a dohányzás lehetőségét vagy tilalmát a közös használatú helyeken;
- a cégtáblák, reklámfelületek elhelyezését;
- az állattartás részletszabályait;
- valamint minden olyan kérdést, amely az adott lakóközösség sajátosságai miatt jelentőséggel bír.
A megfelelően kialakított házirend nem korlátozza indokolatlanul a tulajdonosokat, hanem kiszámítható kereteket teremt az együttéléshez.
Az új tulajdonos felelőssége a korábbi közös költség tartozásokért
Különösen fontos kérdés a tulajdonosváltások esetén fennálló közös költség tartozások kezelése.
A Kúria egy jelentős döntésében rámutatott arra, hogy a társasházi törvény nem zárja ki olyan társasházi szabályozás megalkotását, amely alapján a korábbi és az új tulajdonos egyetemlegesen felel a felhalmozott közös költség tartozásért.
Ez azt jelenti, hogy megfelelő SZMSZ- vagy alapító okirati rendelkezés esetén a társasház az új tulajdonossal szemben is felléphet a korábban keletkezett közös költség hátralék érvényesítése érdekében.
Az ilyen szabályozás jelentősen javíthatja a társasház követeléseinek érvényesíthetőségét, és erősítheti a közös költségfizetési fegyelmet. Ugyanakkor az ilyen rendelkezések megfogalmazása fokozott szakmai körültekintést igényel annak érdekében, hogy megfeleljenek a hatályos jogszabályoknak és a bírói gyakorlatnak.
A jó SZMSZ a problémák előtt jár
A jól elkészített SZMSZ nem akkor próbál megoldást találni, amikor a probléma már bekövetkezett, hanem előre felkészíti a társasházat a leggyakoribb konfliktushelyzetek kezelésére.
Irodánk rendszeresen közreműködik társasházak SZMSZ-ének elkészítésében és felülvizsgálatában. Amennyiben társasházuk működését a jelenlegi szabályzat már nem támogatja megfelelően, vagy új rendelkezések bevezetését tervezik, forduljanak hozzánk bizalommal. Segítünk olyan SZMSZ kialakításában, amely nemcsak megfelel a hatályos jogszabályi követelményeknek, hanem a társasház sajátosságaira és működési igényeire is hatékony, gyakorlati megoldásokat nyújt.
